2020年自考00168房地产经济学复习资料（6）

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        自考00168房地产经济学备考资料

        第七章城市房屋拆迁法律制度

        一、城市房屋拆迁概述

        （一）房屋拆迁的概念和种类：房屋拆迁是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。

        种类：（1）市政动迁和社会动迁；（2）征地拆迁和非征地拆迁；（3）统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁。

        （二）房屋拆迁应注意的事项：1、服从国家利益；2、符合城市规划；3、保护合法权益；4、谁拆迁、谁安置补偿。

        （三）房屋拆迁的程序：1、申领规划用地许可证；2、编制拆迁计划；3、申领房屋拆迁许可证；4、发布拆迁公告；5、签订拆迁补偿、安置协议。

        二、城市房屋拆迁的补偿和安置

        （一）拆迁补偿：

        1、拆迁补偿的对象和范围：对象是被拆除房屋及其附属物的所有人。在此，包括产权人、代管人和国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。

        范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超过期限的临时建筑不属拆迁补偿范围。未超过批准期限的临时建筑属于补偿的范围，如进行拆除，应给予适当的补偿。

        2、拆迁补偿的方式：产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合。

        3、拆迁补偿标准：产权调换的补偿标准是按照被拆除房屋的建筑面积计算；（1）非住宅房屋的产权调换，其价格的结算按以下办法进行：①偿还面积与原面积相等的部分，按重置价格结算结构差价。（重置价格是指现在重新建造与被拆除房屋相同结构、相同标准、相同质量的房屋的造价，该造价由政府按年公布）②偿还面积超过原面积部分，按商品房价格结算；③偿还面积不足原面积部分，按重置价格结合成新结算。（2）住宅房屋的产权调换，其价格结算的办法由省、自治区、直辖市人民政府规定。作价补偿的标准是按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新计算的。

        4、拆迁补偿的几种特殊情况：（1）拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换；原租赁关系继续保持；因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应修改；（2）拆除有产权纠纷房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘查记录，并由公证机关办理证据保全；（3）对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照有产权纠纷房屋的拆迁补偿规定实施拆迁。拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，再给予补偿。

        （二）拆迁安置：

        1、拆迁安置的对象与方式：拆迁安置的对象为被拆除房屋使用人。拆迁安置可以一次性安置，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或由被拆迁人自己寻找房屋过渡，待正式房建成后再行迁入。

        2、拆迁安置地点：有原地安置和异地安置两种。

        3、拆迁安置的标准：拆除非住宅房屋，按照原建筑面积安置。拆除住宅房屋，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，按照原建筑面积，也可以按照原使用面积或者原居住面积安置。

        4、拆迁安置费：包括搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费。

        第八章城市房地产交易法律制度

        一、城市房地产交易概述

        （一）房地产交易的概念和特征：房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。

        特征：（1）房地产交易对象的特殊性；（2）房地产交易形式的确定性；（3）房地产交易是数种典型合同的称谓；（4）房地产交易为要式法律行为。

        （二）房地产转让、抵押应注意的事项：1、房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让；（2）房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时抵押。

        三、房地产转让

        （一）房地产转让的概念：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

        （二）房地产转让的条件：

        1、禁止条件：（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（2）依法收回土地使用权（包括：①出让年限届满而未续期；②根据社会公共利益的需要而提前收回；③因逾期开发而被无偿收回等）；（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（4）权属有争议的；（5）未依法登记领取权属证书的；（6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

        2、允许条件：（1）以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件；③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

        （2）以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件：①土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；④依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

        （三）房地产转让的程序：1、签约；2、申报；3、审查；4、查勘与评估；5、交纳税费；6、核发过户单。

        （四）房地产转让合同：

        1、房地产转让合同的概念：是指房地产原受让人与新受让人之间签订的转让房地产的协议。

        2、房地产转让合同的主要内容：（1）双方当事人的姓名或者名称、住所；（2）房地产权属证书名称和编号；（3）房地产坐落位置、面积、四至界限；（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；（5）房地产的用途或使用性质；（6）成交价格及支付方式；（7）房地产交付使用的时间；（8）违约责任；（9）双方约定的其他事项。

        3、房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系：（1）房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提；（2）房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约；（3）房地产转让合同较土地使用权出让合同又有新的内容。

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