2020年自考00168房地产经济学复习资料（7）

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        自考00168房地产经济学备考资料

        第九章城镇住房制度的改革与立法

        一、城镇住房制度改革概述

        （一）城镇住房制度改革的必要性：1、城镇住房长期由国家包，又包不下来，住房严重短缺；（2）福利性低租金制刺激人们租住公房，加剧了住房供需矛盾，也不能鼓励人们买房建房；（3）住房分配不合理，助长了不正之风；（4）住房资金不能实现投入产出的良性循环；（5）抑制了城市房地产业的发展。

        （二）城镇住房制度改革的模式选择：（1）全价出售公有住房；（2）公有住房补贴出售；（3）推行以调整公房低租金为主的综合配套改革；（4）多种方式全面推进住房改革；（5）推行住房货币工资分配制度。

        （三）城镇住房制度改革的基本原则：（1）国家、集体、个人三者共同负担的原则；（2）租、售、建并举的原则；（3）在统一政策的基础上因地制宜、分散决策的原则；（4）转换机制的原则。

        （四）城镇住房制度改革的基本内容：1、把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；2、把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；3、把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；4、建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；5、建立住房公积金制度；6、发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；7、建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

        二、城镇住房制度改革的政策和立法

        （一）城镇住房制度改革的重要政策和立法：略

        （二）城镇住房制度改革的政策和立法的主要内容：1、公房提租与补贴；2、建立住房公积金制度；3、出售公有住房；4、住房分配货币化。

        （三）加强住房立法的必要性和任务：

        城镇住房制度改革的根本目的，就是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现城镇住房商品化、社会化，不断满足人民群众日益增长的对住房的合理要求。城镇住房进入商品市场以后，其生产和交换主要受市场规律的支配，国家则主要通过经济的、法律的手段来进行调节，因此，必须把国家对城镇住房生产和交换的监督管理纳入法制化的轨道。

        在完善我国住房立法的进程中，首先要将我国十几年来住房制度改革的成果巩固下来，考虑到我国住房制度的历史发展和居民的经济承受能力；其次要努力促进住房制度和经济体制改革、市场经济的发展相适应，以建立起符合我国国情的城镇住房新制度。

        第十章物业管理法律制度

        一、物业管理概述

        （一）物业管理沿革：

        1、传统物业管理：起源于19世纪60年代的英国。

        2、我国物业管理：我国内地的物业管理受香港的物业管理影响，起源于20世纪80年代，以广州、深圳发展得最早。

        （二）物业管理的概念、特点和原则：

        1、物业管理的概念：是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理的活动。

        2、物业管理的特点：（1）物业管理的社会化；（2）物业管理的专业化；（3）物业管理的市场化。

        3、物业管理的原则：（1）业主自治管理与物业管理企业专业管理相结合的原则；（2）物业管理公司实行合同聘用的原则；（3）社会化管理、企业化经营原则；4、由物业管理公司实行统一的、全方位、多层次管理服务的原则。

        （三）物业管理的内容：1、常规性的公共服务；2、针对性的专项服务；3、委托性的特约服务。

        （四）不同用途的物业的管理：

        1、写字楼管理；2、住宅管理；3、公共商业楼宇管理；4、旅游宾馆管理；5、工业厂房管理。

        （五）物业管理的基本环节：1、物业管理的策划阶段；2、物业管理的前期准备阶段；3、物业管理的启动阶段；4、物业管理的日常运作阶段。

        （六）房屋修缮管理和房屋设备管理：

        1、房屋修缮管理：是指物业公司按照一定的科学管理制度和程序及维修技术管理要求，对受委托管理的房产进行日常维护、修缮技术管理。

        2、房屋设备管理：是指以一定的科学管理制度和程序，按照一定的技术管理要求，对受管理的房产共用设备的日常运行和维修进行管理。

        3、房屋修缮管理和设备管理费用：物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的2%，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，属全体业主共同拥有。物业管理维修基金由县级以上人民政府物业行政主管部门设立专款账户代为管理，不得挪作他用；物业共同部位、共同设备、设备维修、设施维修、更新时，其费用从物业管理维修基金增值部分开支，增值部分不足以开支的，由物业管理维修基金垫支，垫支部分应向业主收回；物业管理维修基金的使用，由物业管理公司提出年度计划，经业主委员会批准后实施，物业管理公司每半年公布一次物业管理维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督。因使用不当或人为而造成物业共同部分损坏的，应由行为人负责修复或给予赔偿。异产毗邻房屋修缮，应依照建设部《城市异产毗邻房屋管理规定》，划分应承担的责任。租赁房屋的修缮，由租赁双方约定修缮责任。

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