2020年自考00168房地产经济学复习资料（9）

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        自考00168房地产经济学备考资料

        第十二章房地产税收法律制度

        一、房地产税收概述

        （一）房地产税收的概念：

        1、广义的房地产税：广义的房地产税，是指房地产开发经营中涉及的税，包括城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税、印花费、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税等。

        2、狭义的房地产税：狭义的房地产税，是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税，包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房产税、契税和土地增值税。

        （二）房地产税收应注意的问题：1、税收中性与税收调节相结合；2、税收效益；3、兼顾国家、集体、个人三方面利益。

        （三）税收征收管理制度：略

        三、几种具体的房地产税

        （一）土地增值税：即以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。

        1、纳税人：为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

        2、征税范围：为国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产不征税。

        3、计税依据：为土地增值额，即纳税人转让房地产所收取的收入减去法定扣除项目金额后的余额。法定扣除项目包括以下5项：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房、建筑物的评估价格；（4）转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。

        4、税率：采用四级超额累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目200%的部分，税率为60%。

        5、税额计算：土地增值额=出售房地产的总收入－扣除项目金额；

        应纳税额=土地增值额外负担×适用税率。

        6、免税规定：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的；（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产；（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满5年或5年以上（居住满3年以上、5年以下的减半征收）。

        （二）城镇土地使用税：

        1、纳税人：为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。

        2、征税范围：（1）城市的征税范围为市区和郊区；（2）县城的征税范围为县人民政府所在地的城镇；（3）建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。

        3、计税依据：以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，从量计征。

        4、税额：按照土地级差收益采用地区差别幅度税额。（1）大城市0.5～10元；(2)中等城市0.4～8元；(3)小城市0.3～6元；(4)县城、建制镇、工矿区0.2～4元。

        5、税额计算：应纳城镇土地使用税税额=实际占用土地面积×年单位税额。

        6、加收与减免：（1）城镇土地使用税以下两种情况下可以加收：①逾期不使用所征土地的，加倍征税；②用地超过批准权限的，对超过限额部分的土地，在规定限额部分的3～5倍范围内加收。

        （2）下列土地免缴城镇土地使用税：①国家机关、人民团体、军队自用的土地；②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；④市政街道、广场、绿化地带等公共用地；⑤直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；⑥经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴5～10年；⑦由财政部门另行规定免缴的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

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